臨近歲末，多地樓盤開啟更大力度的打折促銷活動，以求盡快回籠資金，這引發(fā)了部分前期購房業(yè)主的不滿。
對此，不同城市的相關政府部門給出了態(tài)度截然不同的回應，基本分為兩派——
有政府部門近期已表態(tài)不會干預樓盤的價格自主調整行為，也有部分城市的政府部門仍表示，會約談房企以避免其降價行為擾亂市場秩序。
實際上，從2021年下半年到2023年上半年，在樓市下行壓力下，許多房企都曾試圖通過降價促進銷售量，而不少地方政府則會通過一紙“限跌令”來穩(wěn)住市場價格。
現(xiàn)在一個明顯的變化是，地方政府對于新房降價的限制在放開，有專家對第一財經表示，部分地方的“限跌令”早就扛不住了，房企為了清倉回籠資金，會操作各種名目偷偷降價，規(guī)避“限跌令”。而“限跌令”的逐步取消，則一定程度上有利于市場恢復流動性。
兩種選擇
近一個月來，多個熱點城市的新建商品房開始新一輪降價，引發(fā)部分已購房業(yè)主的不滿與投訴。
第一財經記者在蘇州市政府主辦的“寒山聞鐘”論壇上看到，近期有網友投訴稱，蘇州相城區(qū)的保利云上流光項目降價幅度原本在8折，此后直接降至75折，總價從220余萬降至210萬元上下，“在不到兩個月里，就降價十幾、二十萬”。該網友還質疑，期房樓盤短期內有如此大幅度的降價行為，可能會影響后面的交付質量。
對于該條投訴，蘇州相城區(qū)市場監(jiān)督管理局八分局回應稱：“單純的打折促銷行為不違反《中華人民共和國價格法》有關規(guī)定。”
在人民網主辦的“領導留言板”論壇上，類似的投訴也有不少。
廣東惠州就有網友在“領導留言板”上表示：“大亞灣新房開發(fā)商惡意降價，市場完全亂了，只會更滯銷。”該網友稱，過去大亞灣新房限價是在備案價基礎上的上浮與下浮都不得超過10%，團購價折扣不得比8折更低，但后來不少樓盤搞價格競爭，市場出現(xiàn)七折甚至更低的折扣。“老業(yè)主買房子時利率高得離譜，利息總額比現(xiàn)在買的要多幾十萬元，無處訴苦，還沒收房，房價又虧了幾十萬。”
對于這名網友的訴苦之言，惠州大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)房管局于今年11月回復稱：“降價銷售的問題，屬市場自主調整事項，由開發(fā)商企業(yè)根據(jù)市場因素的影響自主確定。關于優(yōu)惠補償、退房退款的問題，我局建議您可根據(jù)雙方所簽協(xié)議與開發(fā)企業(yè)協(xié)商，若協(xié)商不成可通過法律途徑維護自身合法權益。”
從上述回應來看，蘇州相城區(qū)和惠州大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)的相關部門態(tài)度都是“把市場的交還給市場”，政府部門不再對新房定價進行過多干預。
不過，其他地方政府部門卻有不同回應。
比如，今年11月11日，浙江嘉興一位購房者在人民網“領導留言板”投訴稱，當?shù)氐淖吭叫沐啡A府大幅降價，開發(fā)商借“雙十一”名義大幅降價促銷，用內部員工自購房名額、工抵房等由頭，給予買家現(xiàn)金20萬元的巨額優(yōu)惠，“嚴重擾亂了新房市場，損害了前期購房者利益”。
嘉興市秀洲區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局對這名網友回應稱：關于該情況，我局已會同屬地政府對開發(fā)企業(yè)進行了約談，要求企業(yè)避免出現(xiàn)嚴重擾亂新房銷售市場的行為，同時我局會進一步加強該項目質量及資金監(jiān)管，確保項目正常。
今年11月22日、11月24日，在四川省網上群眾工作平臺有多位成都市民反映，成都東部新區(qū)保利中糧湖光錦云項目“惡意降價擾亂市場”，項目拿證價格1.5萬-1.7萬元/平方米，后來卻以9000元/平方米的均價銷售，降幅超過40%。
成都東部新區(qū)管委會隨即回應稱，該區(qū)公共服務局對情況進行了核實處理，湖光錦云項目由于價格波動過大，涉嫌擾亂房地產市場正常秩序，暫無法辦理網簽備案。
20余城曾發(fā)布“限跌令”
部分城市開始放寬對新房的“限跌”要求，是近期出現(xiàn)的新動向。
從2021年下半年到2023年上半年，在樓市下行壓力下，許多樓盤曾試圖通過降價促進銷售量，卻等來地方政府一紙“限跌令”。
據(jù)不完全統(tǒng)計，至少包括山東菏澤、湖南岳陽、云南昆明、河北唐山、遼寧沈陽、江蘇江陰、湖南株洲等22個地市（或區(qū)）曾發(fā)布過相關規(guī)定，要求新建商品房不得隨意降價銷售。
比如，在2022年6月，福建平潭綜合實驗區(qū)多部門就曾聯(lián)合發(fā)布《關于進一步規(guī)范實驗區(qū)商品房銷售市場秩序的通知》，其中提到各房地產開發(fā)企業(yè)在銷售商品住房時，實際銷售價格不得超出備案價格上下幅度的15%，對超出規(guī)定幅度的，不予辦理網簽備案。
還有城市的限跌幅度更少，僅為備案價下浮5%。2023年3月底，合肥市人民政府在“領導留言板”回復購房者時稱：根據(jù)《價格法》《關于轉發(fā)安徽省商品房銷售明碼標價規(guī)定實施細則的通知》及合肥市政府辦公廳《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定，商品住宅價格實行市場調節(jié)價，政府價格管理部門不直接核定商品房價格。企業(yè)按照“一房一價”備案，需按備案價格進行公示并對外銷售。商品住宅實際銷售價格下浮范圍不得超過備案價格的5%，超過5%的，需要通過“房價網上備案系統(tǒng)”重新申請辦理價格變更手續(xù)。
當時，對于當?shù)匾粋€大幅降價的樓盤，合肥市肥西縣發(fā)改委責令該公司暫停降價銷售，必須在重新申請價格變更手續(xù)后，才能再上市銷售。
最近引領“放寬新房價格限制”新風向的蘇州，就在半年多前，還發(fā)生過降價樓盤被處罰事件，一度引發(fā)熱議。
今年5月，蘇州昆山兩個樓盤——夢之悅花園項目、尚濱花園項目，因“擅自大幅度降價銷售”，而被昆山地方政府部門處罰，兩項目被要求立即整改，暫時關閉網簽，“不良行為”被記入年度誠信檔案。
專家：取消“限跌令”有利于市場流動性
“‘限跌’還是‘保價’，這是一場艱難的多方博弈。”一大型房企華東區(qū)域公司資深人士對第一財經記者表示。
該人士表示，許多干得久一些的地產人都經歷過房地產漲價周期，那時候賣房很輕松，客戶自己會上門，營銷部門還要出臺各種規(guī)則對客戶進行篩選。他認為，地產項目最終走到大幅降價促銷這一步，必然是無奈之舉，“項目可能已經面臨長期滯銷，或者是集團方面資金出現(xiàn)困難，下達了迅速去庫存、回籠資金的指令，這是市場差與房企資金鏈出問題疊加后的效應”。
“一般來說，在一個區(qū)域內，幾家同時在售的項目互為競品，這種市場環(huán)境下，率先降價的有可能就先跑量，把區(qū)域內有購房意向的客戶都吸走，剩下的幾個項目非常難做，端著不降價基本沒銷路，跟風降價的話，市場氛圍更差，惡性循環(huán)。”他說道。
對于部分地方開始不再限制房企降價，他認為過去大多數(shù)地方政府都有“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價”的想法，因此會控制新房價格保持穩(wěn)定，不過若“限跌令”實施已久，市場卻未見好轉，地方政府會考慮把價格重新交給市場來調控。
對于放寬新房價格限制，一名蘇州的一線房企銷售人員對記者表示：“最先大幅降價的都是那種剛需樓盤，客戶對價格很敏感，降價策略對于他們走量是較為有效的。但是對于改善型樓盤來說，價格難降，降價就意味著降標，所以品質樓盤在這種環(huán)境下的處境是比較尷尬的。”
該人士表示，據(jù)她所知有些房企到年底面臨嚴重的資金周轉問題，通知子公司要盡快清倉回籠資金，那除了降價也沒有更好的辦法。
中原地產資深分析師盧文曦認為，過去雖有很多地方出臺“限跌令”，但時間長了以后，大家發(fā)現(xiàn)“限跌令”不能真正控制房企的降價行為。“比如有地方政府規(guī)定樓盤打折幅度不超過備案價15%，房企在實際操作中雖然號稱不打折，卻有很多其他名目，比如送幾年物業(yè)管理費、送車位，甚至還有房企送黃金、送現(xiàn)金，限跌令其實早已‘名存實亡’。”
對于很多已購房業(yè)主投訴房企大幅降價的行為，盧文曦認為，購房者需要有契約精神，也要對自己的投資行為負責。
“購房后業(yè)主發(fā)現(xiàn)房價跌了，要求政府不讓開發(fā)商降價，這種要求是不合理的。地方政府保護購房者權益，應體現(xiàn)在督促房企保證房子按質按期交付，而不是去限制價格。”盧文曦對第一財經記者說道。
他認為，許多地方政府之所以放開對新房價格的限制，是為了保住房地產市場流動性。“如果一味限制房企降價，市場完全沒有流動性、完全僵住，反而會帶來更多問題與矛盾，所以現(xiàn)階段還是要讓市場發(fā)揮它的價格調節(jié)機制，讓交易量爬升起來，房地產銷售端才有恢復的可能性。”
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